국토교통부(장관 서승환)는 3.13일, 임대시장 선진화 방안(2.26 대책)의 일환으로 발표된 『임대주택 리츠』를 추진하기 위한 첫 단추로 기관 투자자를 대상으로 투자설명회를 개최하였다.
이번 설명회에 주요 기관투자자인 연기금, 공제회, 보험사, 은행 뿐만 아니라, 새로운 투자처를 물색하고 있는 증권사, 자산운용사, 사모펀드, 나아가 임대주택 사업을 고민하는 건설사까지 다양한 이해관계자들이 참여하여 임대 리츠에 대한 높은 관심을 엿볼 수 있었다.
국토부 김재정 주택정책관은 모두 발언을 통해, “최근 경제성장 둔화와 주택시장의 장기침체, LH 부채 누적 등으로 인해 공공과 민간 부문의 기존 임대주택 공급 메커니즘이 더 이상 작동하기 어렵게 되었다”고 지적하면서, 대안으로 “주택기금이 출자하는 임대주택 리츠를 통한 민관 협력 방식의 새로운 임대주택 공급모델 구축이 시급하다”고 강조하였다.
국토부는 이번 설명회를 통해 투자자들의 주요 관심사항인 임대주택 리츠의 수익성과 안정성(위험)에 대한 주요 특징을 집중적으로 설명하였다
< 주요특징 ① : 표준화된 구조 >
(공공임대리츠) LH 택지공급가 조정 등을 통해 건설원가가 주변시세보다 최소 15% 내외 낮도록 유도하여 집값이 1.5%만 상승하여도 출자수익이 5~6%확보되도록 사업구조를 표준화
(민간제안 임대리츠) 대상 주택을 시세보다 10~20% 저렴하게 매입하고, 사업제안자가 20% 내외 보통주로 참가하도록 하여 안정성을 확보하고, 집값이 상승하지 않아도 우선주가 5~6% 수익을 확보할 수 있도록 사업구조를 표준화
< 주요특징 ② : 안정적인 출자수익 >
(공공임대리츠) 시세차익 15%, LH 보통주와 기금 후순위 출자 등을 통해 약 30%의 buffer 확보로 민간투자자의 출자위험 저감
(민간제안 임대리츠) 시세대비 10~20% 저렴한 주택 매입, 사업제안자의 20% 보통주 출자, 주택기금의 10% 우선주 출자 등으로 민간투자자의 안정적인 우선주 출자가 가능
< 주요특징 ③ : 안정적인 융자수익 >
(공공임대리츠) 건설 즉시 시세차익 15%확보되는 임대사업에 LTV 20~30% 최우선 순위로 융자하고, 융자에 대해서 대주보 지급보증도 도입 ⇒ 실제적으로 무위험 채권이면서 국채 금리 이상 가능
(민간제안 임대리츠) 주택시세 대비 40~50% 수준의 안정적인 담보대출이 가능하며, 대한주택보증 보증도 활용 가능
국토부 관계자는 임대주택 리츠는 수익성·안정성 관점에서 기관투자자들에게 매력적인 투자처가 될 것이라고 말하면서, 오늘 설명회로 임대주택 리츠에 대한 기관투자자들의 관심과 이해도가 제고되어 향후 저리의 자금 유치에 크게 도움이 될 것으로 내다봤다.
국토부는 앞으로 기관투자자로부터 협약 참여 신청서를 3월말까지 접수받고, 4월 중에 공동투자협약을 체결한 후, 5월부터 본격적으로 시범사업에 대한 공동 심사 및 투자를 추진한다고 밝혔다.
공공임대 리츠의 경우 화성 동탄(620세대)과 하남 미사(1,401세대) 지구가 시범사업지로 선정되었으며, 이르면 올 11월부터 순차 착공될 예정이다.
민간제안 리츠는 노량진(547세대), 천안 두정(1,135세대) 주거용 오피스텔 매입임대 사업을 대상으로 시범사업을 추진하며, 현재 공정율이 약 15%로 ‘15년 입주 예정이다.
국토부 관계자는 리츠를 통한 임대주택 공급이 차질없이 추진할 경우, 직접건설과 리츠방식 병행을 통해 ‘14～’17년간 10년 임대주택 공급이 당초 계획인 4만호에서 최대 8만호로 확대되어 서민 주거안정에 크게 기여할 것으로 전망하였다.
* 10년 임대용지와 미매각 분양용지를 함께 활용
또한 민간 제안사업 활성화로 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 다양한 형태의 임대주택 공급이 활성화될 것으로 내다봤다.
주택기금의 마중물 역할로 민자유치를 통한 임대주택 공급이 활성화될 경우, △국가재정을 절감하면서도, △서민들에게는 임대주택 공급을 확대하고, △투자자에게는 새로운 투자 기회를 제공하는 등 다양한 효과가 기대된다.
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