국토교통부(장관: 서승환)는 「주택임대차시장 선진화방안」(’14.2.26) 후속조치를 주요내용으로 하는 주택법 및 임대주택법 개정안이 4월29일 국회 본회의를 통과하였다고 밝혔다.
이번 주택법 개정으로, 주택기금이 임대주택 공급 촉진을 위해 설립된 부동산투자회사 등에 출자할 수 있는 근거가 마련됨으로써, 임대주택 리츠 추진을 위한 핵심기반이 마련되었다.
* 5월중 개정 주택법 공포·시행
또한, 임대주택법 개정으로, 준공공임대주택 등록요건 완화 및 형벌의 과태료 전환을 통해 민간 임대사업이 활성화되는 한편, 임대주택정보시스템을 구축하여 공공·민간 임대사업자의 임대주택 정보를 통합 관리함으로써, 임대주택에 대한 정보 접근이 원활해질 것으로 기대된다.
* 5월중 개정 임대주택법 공포·시행(다만, 임대주택정보시스템은 9월중 공포·시행)
【임대주택 리츠에 대한 주택기금 출자근거 마련】 (주택법 개정)
이번 주택법 개정으로 주택기금은 임대주택을 공급하는 부동산투자회사(REITS), 부동산 펀드(REF), 프로젝트 금융회사(PFV) 등에 출자할 수 있는 근거가 마련되었다.
이를 통해, 주택기금은 공동투자협약을 체결한 40개 금융기관과 함께 리츠에 투자할 수 있는 기반이 마련된 것이며, 앞으로 임대주택 리츠 사업이 본격화될 것으로 기대된다.
* 공동투자협약 현황 : 보험사·증권사·은행 등 40개 금융기관, 14조원 규모
국토부는 향후 기금운용계획 변경을 통해, 출자 예산을 편성한 후, 6월부터 시범사업 임대주택 리츠를 설립할 계획이다.
국토부 관계자는 임대주택 리츠를 통해, ‘14～’17년간 LH 10년 공공임대의 착공물량이 당초 2.6만호에서 2배 수준(5만호)까지 확대되어 서민 주거안정에 기여할 것으로 내다보고, 민간 제안사업 활성화를 통해 도심지내 다양한 입지에서 젊은 층, 중산층 등을 겨냥한 임대주택 공급도 활성화되며, 나아가, 리츠산업의 성장 촉진 및 주택임대관리업의 조기 활성화 등 관련산업의 성장과 일자리 창출에도 기여할 것으로 전망하였다.
* (리츠산업규모) 12조(‘14.2월) → 향후 매년 2∼3조 규모 성장 전망
【민간 임대사업 활성화】 (임대주택법 개정)
준공공임대주택으로 등록할 수 있는 주택이 전용면적 85㎡ 이하의 모든 주택으로 확대된다.
* (현행) ’13.4.1일 이후에 매입한 주택에 한정(건설한 주택은 등록 불가)
(개정) 모든 주택(‘13.3.31일 이전에 취득·건설한 주택도 가능)
준공공임대주택은 무주택서민의 주거안정을 위하여 10년 의무임대, 최초임대료 시세 이하, 임대료 증액률 연 5% 이하 등을 적용하는 민간 임대주택으로서, 현행 임대주택법상 등록요건이 지나치게 엄격하여 활성화를 저해하는 측면이 있어, 등록요건을 완화한 것이다.
그리고 민간 임대사업자가 임대의무기간 등 임대주택법에 따른 의무사항을 위반한 경우에 대한 형사처벌이 과태료로 완화된다.
* 임대의무기간 중 무단매각 시 제재
(현행) 2년이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금 ⇒ (개정) 3천만원 이하 과태료
임대사업자는 자율적으로 주택임대 사업을 등록하되, 등록하면 임대의무기간(5년 또는 10년), 임대조건(연 5% 이하 증액), 임대조건 신고(임대차계약 후 30일 이내 시군구에 신고) 의무가 적용되고, 이를 위반한 경우에는 징역·벌금 등 형사처벌 대상에 해당하나, 위반 정도에 비하여 형사처벌이 너무 과도하여 소규모 민간 임대사업을 위축시키는 측면이 있어, 이를 과태료로 전환한 것이다.
* 다만, 공공임대주택은 입주자격·임대조건이 별도로 정해지고, 국민주택기금·공공택지가 지원되는 등 높은 공공성이 있어 현행과 같이 형사처벌
한편, 이번 임대주택법 개정과는 별도로 민간 임대사업을 활성화하기 위한 임대주택법 시행령 개정이 진행 중으로, 국토부는 이러한 제도개선이 완료되면, 준공공임대주택 등 민간 임대사업이 활성화되고, 궁극적으로는 무주택서민의 주거안정이 개선될 것으로 기대한다고 밝혔다.
* 임대주택법 시행령 개정 : 입법예고 완료(3.18~4.26) 및 7월중 공포·시행 예정
* 국민주택기금의 임대주택 매입자금 지원 대상은 이미 확대 시행중(3월)(신규미분양주택 및 기존주택 ⇒ 신규분양주택으로 확대)
임대주택법 시행령 개정안 주요내용(3.18일 입법예고)
◆ 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환·등록 시, 기 임대기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정
◆ 임대의무기간 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대
◆ 국민주택기금 또는 공공택지를 지원받지 않은 순수 민간 임대주택의 경우 임차권 양도·전대 완전 허용(임대사업자의 동의를 전제)
준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건
◆ (준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시
세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 2.7%로 10년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)
◆ (매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시
세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 3.0%로 5년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)
※ LH 등 공공임대사업자를 통한 공공임대주택 연 11만호도 차질없이 공급
【임대주택정보시스템 구축 근거 마련】 (임대주택법 개정)
또한 이날 임대주택법 개정으로, 150만호에 달하는 전국의 공공· 민간 임대사업자의 임대주택 정보를 통합적으로 관리하기 위한 임대주택정보시스템이 구축된다.
* 등록대상정보 : 임대주택, 임대사업자, 임차인(공공임대주택에 한정), 임대조건 등
* 등록의무자 : (공공임대주택) LH·SH 등 / (민간임대주택) 시장·군수·구청장
* 자료의 목적외사용·누설 시 : 3년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
이에 따라, 국토부는 정보등록 절차 및 업무위탁 등을 담은 「임대주택법 시행령·시행규칙 개정안」을 4월30일부터 6월9일까지입법예고한다고 밝혔다(3.18일 입법예고한 동법 시행령·시행규칙과 별개).
임대주택법 시행령·시행규칙 개정안 주요내용(4.30일 입법예고 예정)
◆ 임대주택정보시스템 정보등록 기한
(공공임대사업자) 임대차계약 체결 후 10일 이내
(시·군·구) 민간임대사업자의 임대조건 신고 후 10일 이내
◆ 임대주택정보시스템 구축·운영을 한국토지주택공사에 위탁
이에 대하여는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있다.
* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과(우편번호 339-012) / 팩스 044-201-5531
국토부는 금년 하반기에 임대주택정보시스템이 구축되면, 해당 시스템을 통해 누구나 전국의 공공임대주택 입주 정보를 손쉽게 확인할 수 있고, 준공공임대주택 등 민간 등록임대주택 해당 여부를 임차인 등이 확인할 수 있게 된다고 설명하고, 내년 이후에는 해당 시스템을 수요자가 다양한 주거복지정책을 맞춤형·원스톱으로 확인할 수 있는 주거복지포탈시스템*으로 확대해나갈 계획이라고 밝혔다.
* 임대주택정보시스템, 공동주택관리시스템(K-apt), 주거급여정보시스템,주택기금포탈을 통합 ⇒ 주거복지 사각지대 해소
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