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| 정부가 13일 ‘기업형 주택임대사업 육성 방안’을 발표했다. 서울 우면동 서초보금자리지구 공공임대아파트.(사진=저작권자(c)연합뉴스.무단전재-재배포금지) |
국토교통부는 기업형 임대주택에 최초 임대료 규제를 두지 않은 것은 기존 공공임대와 같이 초기임대료 규제를 두게 되면 임대주택의 품질이 떨어지고 공급도 줄어들 것이라는 점 때문이라고 15일 밝혔다.
또 이번 대책은 3~8분위의 중산층을 대상으로 하고 있어 전국 주택의 중위 전셋값을 기준으로 예상 임대료를 제시한 것이라고 설명했다.
지역별, 주택 유형별로 임대료는 달라질 수 있지만 입지별로 아파트 뿐 아니라 다세대, 연립 등 다양한 주택유형이 공급될 것으로 전망했다.
국토부는 ‘기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안’ 에 대한 일부 보도내용과 관련한 이해를 돕기 위해 아래와 같이 문답식으로 정리했다.
Q. 중산층 세입자들은 전세나 보증금이 높은 보증부 월세를 원하는 상황에서, 높은 월세가 시장으로부터 호응을 받을 수 있을지?
A. 기업형 임대주택은 2년마다 가격 변동성이 큰 전세에 비해 최소 8년간 큰 폭의 가격인상 없이(연 5% 이내) 안정적으로 거주할 수 있는 장점이 있다.
또한, 세탁, 청소, 이사 등 주거 관련 서비스를 체계적으로 지원받을 수 있다는 점에서 입주자들이 선호할 것으로 기대된다.
Q. 비싼 월세를 조장하기 보다, 오히려 월세 전환 지연대책이나 전세대책이 필요한 것 아닌지?
A. 서민층을 위한 전세자금 대출을 예년수준으로 지원하는 등 전세 등 보증금 마련 지원은 지속해나갈 계획이다.
다만 임차시장 구조변화, 저금리 등 거시경제 여건 변화 등으로 보증부 월세가 일반화되고 있는 상황에서, 무리하게 전세로 전환하려 하기보다는 바람직한 월세 주택 형태(수준높은 주거서비스, 장기간 안정적 거주 등)를 선도적으로 제시할 필요가 있다.
또 기업형 임대사업 육성으로 기존의 전세시장 압력이 줄어들 경우 전셋값 안정에도 기여할 것으로 전망된다.
Q. 정부가 전체 주택의 전세 시세를 기준으로 예상 임대료를 제시해 현실성이 떨어져 보이는데 실제로는 더 높게 나타나지 않을지?
* 수도권:보증금 8000만원, 월세 53만원, 서울:보증금 1억400만원, 보증금 70만원
A. 이번 대책은 3~8분위의 중산층을 대상으로 하고 있어 전국 주택의 중위 전셋값을 기준으로 예상 임대료를 예시한 것이다.
지역별, 주택 유형별로 임대료는 달라질 수 있지만 입지별로 아파트 뿐 아니라 다세대, 연립 등 다양한 주택유형이 공급될 것으로 전망된다.
Q. 이번 대책은 중산층 주거안정 대책이라기보다, 대기업 등 건설사 일감 몰아주기 대책이 아닌지?
A. 공공부문이 모든 임대주택을 공급하지 않는 이상, 중산층 주거 안정을 위한 가장 근본적인 대책은 양질의 민간 임대주택 공급을 확대하는 것이다.
특히 개인 위주의 비제도권 임대시장이 발달한 우리나라의 경우, 주거불안 등에 노출될 위험이 높아 임대사업을 전문적으로 하는 기업형 사업자를 육성할 필요가 있다.
일본, 프랑스 등 해외 선진국에서도 임대주택 투자를 유도하기 위해 세제·금융 등 적극적인 지원방안을 시행중이다.
프랑스는 뒤플로법에 따라 임대주택에 대한 투자금액의 18%에 해당하는 금액에 대해 9년간 소득세를 감면해주고 있다. 국책은행에서 임대용주택 건설 목적으로 토지를 매수하거나 공사를 하려는 개인·법인에게 대출을 제공(사업자금의 100% 까지)하고 있다.
일본은 민간이 임대주택을 건설하는 경우 정부가 건설비의 1/6을 보조하고 개량의 경우 공용부분 건설비를 2/3을 지원한다.
임대주택 건설자금 저리 융자, 우량임대주택에 대한 법인세와 소득세 감면 등 금융·세제지원도 제공 중이다.
Q. 도심내에 중산층 임대주택을 지을만한 임대주택 부지가 많지 않을 것으로 보이는데?
A. 이번 대책에서 기업형 임대사업 활성화를 위해 LH 보유택지, 국공유지, 공공기관 지방이전 종전부지 등 우선 가용한 공공부지를 모두 공급할 계획이다.
기업형 임대주택 공급촉진 지구 지정 등 민간보유 부지 개발을 위한 지원방안을 마련해 다양한 토지가 공급될 수 있을 것으로 기대된다.
인천도시공사 보유부지에 기금·도시공사·대림산업이 공동 출자해 임대주택(2000가구)을 공급하는 방안을 협의 중이고, 도로교통공단(신당동) 부지(1000가구)와 LH의 아파트·연립 분양용지(3000가구)를 매입해 임대주택을 건설·공급하는 방안도 검토 중이다.
이 밖에 KT 등 민간이 순수민간자금으로 임대주택 리츠 사업을 추진중이다.
Q. 기업형 임대주택을 통해 종합주거 서비스를 제공한다고 하면서 중개업 겸업 제한 등 핵심규제를 완화하지 않았는데?
A. 기업형 임대사업자는 건설이나 매입에 관계없이 직접 임차인을 선정할 수 있다. 다만, 기업형 임대사업자가 주택임대관리회사에 위탁한 경우, 현행 중개업법에 의해 이 회사가 직접 임차인을 선정하는 것은 불가능하다.
주택임대관리업 및 중개업의 상생발전 방안에 대해서는 관련 협회와 추가적인 협의를 거쳐 개선방안을 마련할 예정이다.
Q. 정부가 중견건설사의 페이퍼 컴퍼니를 활용한 택지입찰 참여를 제한했는데, 현실성이 떨어지는 것이 아닌지? 얼마든지 편법을 만들 수 있을 것으로 보이는데?
A. 이번 제도개선은 전매특례(공급가격 이하 전매)를 악용해 주택사업을 시행할 의사없이 입찰에 참여하는 업체를 차단함으로써 실수요자간의 공정한 거래 환경을 조성하기 위한 조치이다. 제도 운영과정에서 발생되는 문제점들은 지속 보완해나갈 계획이다.
다만, 모회사와 계열사 중 1개 업체만 입찰에 참여하도록 자격을 제한하는 규제는 공정한 거래를 침해할 소지가 있으며, 현실적으로 계열회사를 구체적으로 선별할 수 있는 제도적 장치도 미비하다.
Q. 정부가 기업형 임대주택의 최초 임대료 규제를 폐지한 것은 월세 시세를 몰라서인지?
A. 기업형 임대주택에 대해서도 기존의 공공임대와 같이 초기임대료 규제를 두게 되면, 임대주택의 품질이 떨어지고 공급도 줄어들 것이라는 점에서, 초기 임대료 규제는 두지 않기로 했다. 단, 연 5% 이내 상승률 제한 규제는 유지한다.
정부는 한국감정원의 조사를 통해 매월 월세가격 동향을 파악하고 있으나, 개별 주택에 대한 월세시세를 파악하는 것은 현실적으로 곤란하다.
정부는 보다 정확한 월세가격 동향을 파악하기 위해 오는 7월부터 월세통계 표본을 현행 3000가구에서 2만5000가구로 늘리고, 지역도 8개 시·도에서 전국 시군구 단위로 세분화할 계획이다.
Q. 기업형 임대사업자가 청소, 세탁, 이사 등도 서비스 할 수 있도록 한 것은 골목상권 침해가 아닌지?
A. 정부는 단순 시설물 관리·임차인 관리 외에 이사·세탁업 등 종합 주거서비스 제공을 유도할 계획이다.
지역내 전문업체와 협업을 통해 서비스를 제공하려는 것으로 기업형 임대주택 공급물량이 늘어날 경우 지역내 이사, 세탁업체 등에 새로운 시장을 제공할 수 있을 것이다.
또한 최소 8년간 임대료 상승률이 제한되는 기업형 임대주택 공급이 확대될 경우 지역내 전월세 가격 안정에도 기여할 것으로 기대된다.
Q. 교육청과 협의 미비 등으로 국토부가 제시한 수도권 내 LH 학교용지(총 17개 지구 19만 5000㎡) 중 임대주택 용지로 논의될 수 있는 부지는 극히 일부인 것으로 보이는데?
A. 학교부지는 도심내 공공부지로서 활용가능한 부지를 예시한 것이며 확정적으로 개발가능한 부지를 명시한 것은 아니다.
LH 보유 미매각 학교부지에 대해서는 대책을 수립하면서 교육부와 협의한 바 있다.
교육부에서는 아직 매입 포기를 희망하지 않은 부지에 대해서는 구체적인 기업형 임대 사업계획이 수립되면 개별 부지별로 시도 교육청과 협의해 나갈 계획임을 밝힌바 있다.
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