< 수급조절 리츠 기본구조 >
◇ (기본구조) 주택기금과 민간자금으로 설립된 리츠가 LH의 분양용지를 매입하여 민간임대주택(8년)을 건설·공급('17년까지 1만호)
◇ (자금조달) 자본금은 주택기금(우선주)과 민간자금(보통주)로 구성하고, 민간 차입금과 임대보증금으로 사업비 조달
◇ (기대효과) 분양주택 공급 조절로 매매시장 거래 촉진
- 임대주택 공급확대를 통한 전월세난 완화
- 수급불안 재현시 즉각적인 대응 가능
- 민간자금이 보통주로 참여하는 등 민간 임대시장 활성화 기반 마련
현행 법령상 공공택지에 건설되는 임대주택은 예외없이 ‘공공건설임대주택’으로 분류되어 민간이 ‘공공분양용지’를 매입해 임대주택을 건설하는 것이 어렵다는 점을 감안하여, 공공분양용지 중 국토부의 수급조절위원회에서 선정하는 택지에 건설하는 임대주택(수급조절용 임대주택)은 공공임대주택의 예외로 인정하고 주택시장 상황에 따라 조기매각도 허용*하기로 하였다.
* 먼저 임차인에게 분양전환할 수 있고, 임차인 의사가 없으면 일반에 매각 가능
다만, 국토부는 수급조절 명목으로 임대기간이 지나치게 짧아지는 것을 막기 위해, 리츠에 주택기금을 우선주로 출자하여 리츠의 임대기간을 따로 정하고, 매각시기 결정에 참여하기로 하였다.
[2] 공익형 준공공임대주택에 대한 공공택지 지원근거 마련
민간의 에너지와 창의성을 공공목적(예: 보육) 달성에 활용하는 공익형 준공공임대 건설에 공공택지가 지원될 수 있게 된다(10.30대책). 종래에는 공공사업으로 개발된 택지에 건설되는 임대주택은 사업주체가 민간이거나 택지를 조성원가가 아닌 감정가격으로 매입한 경우에도 예외없이 공공건설임대주택*으로 간주되어,
* 입주자격 제한(무주택자), 임대료 산정기준(건설원가에 연동), 임차인의 분양전환 신청권 등 엄격한 규제가 획일적으로 적용
이로 인해 공공택지에는 공익적 동기에서 준공공임대주택을 공급하려는 사회적기업·민간단체의 진입이 사실상 어려웠다.
그러나 앞으로는 국토부장관이 주택정책심의위원회 심의를 거쳐 별도 지정한 공공택지에 건설하는 임대주택은 공공건설임대주택이 아닌 준공공임대주택으로 등록할 수 있게 된다.
[3] 그 밖의 개정사항
국민주택기금이 개별 임대주택사업이 아니라 리츠 등 임대사업자 지분에 출자하는 경우에는 공공건설임대주택으로 보지 않음을 명시
* (현행) 국민주택기금이 ‘자금을 지원’한 임대주택은 공공건설임대주택으로 간주⇒ 임대사업자 지분 매수 또는 리츠 설립에 출자하는 경우 해석상 의문 소지
* (개정) 국민주택기금이 특정 임대주택 건설사업에 직접적으로 출자·융자한 경우가 아니라 리츠 설립 등 간접적으로 출자한 경우는 공공건설임대에서 제외
임대조건 신고의무 등 경미한 의무위반에 대한 형벌이 과태료로 전환됨에 따라(2.26대책), 과태료 부과를 위한 세부기준 마련
준공공임대주택 등록 시 제출서류 및 신청서식 등 보완
국토교통부 관계자는, 이번 ｢임대주택법 시행령｣개정을 통해 다소 획일적인 공공택지 규제를 탄력적으로 완화함으로써, 수급조절 임대리츠를 통해 ① 분양용지에 임대주택 공급, ② 민간의 임대투자 활성화, ③ 주택시장 상황에 따른 수급조절이 가능해지고, 공공·민간 협력으로 공공택지에 다양한 형태의 준공공임대주택이 건설될 수 있을 것으로 기대된다고 밝혔다.
｢임대주택법 시행령·시행규칙｣개정안에 대하여는 ‘15년 1월 6일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지 (www.molit.go.kr)의 ’법령/입법예고‘ 란을 통해 의견을 제출할 수 있다.
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