기업형 임대사업자의 사업자금 조달에 청신호가 켜질 전망이다.
앞으로 임대사업자는 초기 토지매입부터 임대주택 준공, 임대운영 및 분양전환까지 임대사업 전기간 동안 공적 보증기관의 보증을 통해 사업자금을 원활히 조달할 수 있는 길이 열린다.
국토교통부(장관 유일호)와 대한주택보증은 임대사업 초기에 한번의(one-stop) 보증심사로 임대사업 종료시까지 사업비 조달을 지원 하는 ｢임대사업 종합금융보증｣을 3월 18일부터 출시한다고 밝혔다.
그동안 임대주택 사업의 큰 걸림돌로서 초기 사업자금(토지대금) 확보와 장기간(최소 10년)의 안정적 자금조달이 지적되어 왔던 만큼, 이번 보증상품 출시로 기업형 임대사업이 활성화되고, ‘임대사업 종합금융보증’을 통한 사업추진이 향후 기업형 임대사업의 표준적인 자금조달 모델로 정착할 것으로 보인다.
【도입배경】
임대사업자가 임대사업을 추진하기 위해서 임대주택 건설부터 운영까지 최소 10년이상의 장기 자금운용이 필요하나, 그동안 공적 보증기관의 보증지원 없이 사업자가 자기자금만으로 사업부지를 확보하거나, 저리의 임대 운영 자금을 장기로 조달하기는 어려운 실정이었다.
* 분양주택은 준공시 건설원가가 회수되나 임대 사업은 준공시 회수가 불가하고 임대기간(10년) 및 최종 분양전환 후 자금이 회수
따라서 정부는 기업형 임대사업 활성화를 위해서는 사업자의 초기자금과 안정적인 장기자금 지원이 핵심이라는 판단 하에, 기존에 분양주택 사업자의 원활한 초기자금(토지비)의 확보를 위해 지원했던 PF대출 보증을 임대사업 특성을 반영하여 개선하고, 분양사업장에 적용된 모기지보증 등을 개선하여 임대기간 동안 사업자에게 자금이 원활히 지원될 수 있도록 개선하기로 하였다.
【보증내용】
임대사업 종합금융보증은 착공시의 PF대출, 기금 건설자금대출, 준공 후의 모기지보증 등 금융보증을 연계하는 복합 상품이다.
① 우선 사업 초기 단계에서 총공사비 대비 70%까지 PF대출 및 주택기금의 건설자금 대출에 대해 보증지원을 받을 수 있다.
임대사업은 분양사업과 달리 준공시까지 사업비의 30~40% 수준(임차인이 임대보증금 납입)만 회수되는 현실을 반영하여 분양주택 사업(50%)대비 지원한도를 상향하였고, 토지비 및 사업 초기자금 용도의 PF대출과 주택기금 건설자금 대출을 패키지화하여 보증을 지원한다.
* 사업자는 최소 총사업비 대비 5%는 자기자금으로 사업에 선투입 필요
* 기금 건설자금 대출 보증 수수료 인하 (0.7∼1.3% ⇒ 0.3∼0.9%)
② 공사 준공시부터 임대 운영기간 자금지원을 위한 모기지보증 및 임대보증금 보증도 지원 받을 수 있다.
준공시까지 미상환 PF 대출 또는 건설자금 대출 잔액을 장기의 담보부 대출로 전환하고, 임대사업자가 임차인을 원활하게 모집할 수 있도록 임대보증금 보증도 지원한다.
* 사업비 대출로 준공후 건물에 선순위채권이 설정되어 있으므로, 사업자의 세입자 모집 및 보호를 위하여는 임대보증금 반환보증이 필수
* 대출과 보증금을 합하여 담보물(준공후 건물)가치의 90%까지 보증 지원
임대사업 종합금융보증은 ‘기업형 임대사업 육성 정책(뉴스테이)’의 일환으로 출시되는 상품으로서, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 기업형 임대사업자를 지원하는 상품이나, 법제정 이전이라도 일정 호수(건설임대 300호, 매입임대 100호) 이상 8년 이상 임대 공급하는 사업자라면 보증을 신청할 수 있다.
※ 기업형 임대사업자 : 건설 300호 또는 매입 100호 이상 공급하는 사업자
국토부 관계자는 임대사업 종합금융보증으로 기업형 임대사업자의 금융비용이 연 2%이상 절감될 수 있는 것으로 분석하고, 그동안 자기자금으로 토지 확보가 가능한 소수의 사업자 위주로 주도되었던 임대사업의 문턱을 낮춤으로써, 다양한 사업자가 주택임대사업에 진출할 수 있을 것으로 내다보았다.
한편, 대한주택보증은 보증상품 출시 이후, 표준 PF대출 주관금융기관 및 주택기금 총괄수탁은행과 업무 협약 등을 거쳐서 이르면 4~5월 중 첫 보증 사업장이 나올 것으로 예상하고, 올 상반기 중으로는 임대사업 종합금융보증 외에 임대료(모기지) 유동화 보증 등을 추가적으로 개발하여 민간 임대산업 시장 선진화에 선도적인 역할을 할 것이라고 밝혔다.
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