국토교통부(장관:유일호)는 인천시 부평구 청천2 재개발 사업을 통해 `17년(기업형 임대사업자 분양기준)까지 기업형 임대(뉴스테이) 3,197호를 공급하는 절차에 착수한다고 밝혔다.
이는 재개발·재건축 등 정비사업에서 나오는 일반분양 물량을 기업형 임대로 공급하는 첫 사례로, 정비사업의 미분양 리스크를 줄여 정체된 재개발·재건축 사업을 활성화하면서 직주근접성이 좋은 도심에서 양질의 기업형 임대를 공급하는 선도모델이 될 것으로 평가된다.
(1) 사업지구 개요 및 선정배경
청천2 재개발구역은 인천시 정비계획 기준, 전체 공급(예정)세대가 3,592세대(현행 용적률 248%)에 이르는 대규모 사업장으로, 일반분양 물량 상당수가 미분양될 우려가 제기되어 ‘10.6월 사업시행계획 인가를 받은 이후 사실상 사업이 중단된 상태였다 *추진위원회 승인(’06.10) → 정비구역 고시(’08.12) → 조합설립(’09.2) → 시공사(현대, 대우 등) 선정(’09.3) → 사업시행 인가(’10.6)
국토부는 청천2 재개발사업이 사업규모를 고려할 때 기업형 임대 대량공급이 용이한 점과 대중교통 접근성이 우수하고, 청라지구 등에 인접(3.7㎞)해 임대수요가 풍부한 측면을 감안하여, 3월부터 해당 정비구역을 정비사업 연계형 뉴스테이 공급 선도사업으로 추진하는 방안을 인천시와 협의해 왔고, 청천2 재개발 조합이 지난 5.16일 조합총회를 개최, 정비사업을 통해 나오는 일반분양 물량 전량을 기업형 임대사업자에게 일괄 매각하는 방안을 의결함에 따라 사업추진이 확정되었다. *7호선 부평구청역, 인천 1호선 갈산역, 한국GM 부평공장 등 인접
* 조합원 1,493명중 913명 참석 → 찬성 862, 반대 16, 기권 35(94.4% 찬성)
(2) 뉴스테이 공급구조
정비사업을 통한 기업형임대 공급은 조합이 일반분양 물량을 시세보다 저렴한 가격으로 임대사업자(임대리츠)에게 매각하고, 지자체는 장기 정체된 정비사업 재개를 촉진하기 위해 용적률을 상향하여 사업성을 제고하며, 국토부는 주택기금 출자 등을 통해 임대리츠 설립을 지원하는 방식으로 추진된다.
[1] 청천2 재개발사업의 경우 조합은 전체 공급물량 4,950세대(용적률 300% 적용시) 중 조합원에게 분양되는 1,493세대와 재개발 공공임대 260세대를 제외한 일반분양분 3,197세대 전체를, 시세보다 10～20% 저렴한 조합원 분양가 수준*(주변지역 전세가와 유사)으로 매각할 계획이다.
기업형 임대사업자에게 매각되는 3,197세대는 전용면적 76.97㎡가 1,729세대(54%), 전용면적 84.98㎡가 777세대(24.3%)로, 중산층 가구임대수요에 적합한 중형평형이 전체 물량의 78.3% 수준이다.
[2] 인천시는 기업형 임대 공급으로 인해 조합원 분담금 등 사업비가 증가되지 않도록, 정비계획 변경을 통해 해당 정비사업 용적률을 300%까지 상향하고, 통상 6개월 이상이 소요되는 정비계획 변경기간도 통합심의 등을 통해 대폭 단축해 정비계획 변경을 조속히 완료하고 9～10월중사업시행계획 변경(안)을 인가하는 방안을 추진키로 하였다.
[3] 청천2지구 기업형 임대사업에 대해 현재 한국토지신탁에서 임대리츠를 설립, 조합원 분양가격 수준으로 청천2지구 일반분양분 전량을 일괄매입하는 방안을 긍정적으로 검토중에 있으며, 앞으로 인천시에서 정비계획 변경 등 행정절차에 착수하면 매수물량·가격 등 세부조건을 조합측에 제시할 것으로 보인다.
(3) 향후 계획 및 기대효과
국토부는 조합과 한국토지신탁간 매입협의가 완료되고 한국토지신탁에서 임대료, 주거 서비스 제공수준 등이 담긴 구체적 임대 사업계획을 마련하는대로, 현지실사 등 민간제안 임대리츠 심사절차에 따라 주택기금 출자 여부 등을 결정할 계획이다.
청천2지구 기업형 임대는 임대리츠 영업인가, 관리처분계획 인가 등 제반 절차들이 차질없이 추진되면 ‘17년에 분양절차를 마치고 `19년부터 준공·입주가 가능할 것으로 전망된다.
국토부는 정비사업과 연계한 뉴스테이 공급을 통해서 거주여건이 우수한 도심내에서 양질의 민간임대주택을 확충하는 것은 물론, 기업형 임대사업자의 정비사업 참여를 계기로 기존에 시공사에만 집중되는 사업 리스크가 크게 줄어 정체되는 정비사업에 활력을 불어 넣을 수 있을 것으로 기대한다고 밝혔다
이번 사업으로 조합은 미분양 리스크를 줄여 부진한 정비사업을 조기에 활성화 하고, 기업형 임대사업자는 저렴한 가격으로 양질의 임대주택을 확보할 수 있다는 측면에서 상호 Win-Win 할 수 있는 새로운 정비사업 모델이 될 것으로 평가된다.
국토부는 연내에 현재 인천 청천2지구와 비슷한 입지조건을 갖춘 2~3개 정비구역에 대해 용적률 인센티브 등에 대한 지자체 협의를 거쳐 기업형 임대를 공급하는 방안을 추가 검토 중에 있으며, 정비사업을 통한 뉴스테이 공급 활성화를 위해 지난 1월 발의된 도시및주거환경정비법이 국회에서 통과될 경우, 기업형 임대사업자가 정비사업 부지 일부를 분할매입하여 건설형 뉴스테이를 공급하거나, 민간기업이 임대사업계획을 수립하여 지자체에 정비계획 변경을 주도적으로 제안하는 절차가 도입되는 등 보다 다양한 형태의 기업형 임대사업이 가능할 것으로 내다봤다.
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