갑의 횡포 ‘자서분양’ 으로부터 을의 눈물 닦아준다
국토교통부(장관 서승환)는 일명 ‘자서(自署)분양’으로 인한 건설사 임직원 피해를 방지하고자 공정거래위원회, 금융감독원, 대한주택보증(이하 ‘대주보’라 함), 한국주택금융공사(이하 ‘주금공’이라 함), 전국건설기업노동조합(이하 ‘건설기업노조’라 함), 한국주택협회 및 대한주택건설협회 등과 함께 종합대책을 수립하여 시행한다고 밝혔다.
자서분양은 주택건설사가 자사 또는 협력업체 임직원(가족 포함)에게 주택을 강제로 분양받도록 하는 것을 말한다.
자서분양은 건설업계의 오랜 관행으로 분양경기가 나쁠 때 건설자금 조달 수단으로 활용되어 왔다.
건설사 입장에서는 자서분양을 받은 임직원 명의로 중도금 대출을 받아 건설자금을 마련할 수 있고, 자서분양으로 높아진 분양률을 판매촉진 전략으로 활용할 수 있어 유혹이 있을 수 밖에 없다.
반면에, 자서분양을 받은 임직원들은 건설사 부도시 회사가 지원해 주기로 한 중도금 대출이자 부담을 떠안게 되거나, 대주보 분양보증 대상에서 제외되는 등 그 폐해가 막심하였다.
※ 자서분양의 피해규모에 대하여, 건설기업노조에서는 가맹조직 25개사에서 이루어진 자서분양이 수조원(’12년말 기준)에 이르는 것으로 주장
한편, 정상적으로 분양을 받은 사람들도 자서분양으로 높아진 분양률을 믿고 계약한 경우, 건설사 부도로 인한 피해 및 주택가격 하락 등의 손해를 입을 가능성이 있었다.
이러한 자서분양의 피해에 대하여는 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률」에 따른 불공정 거래행위로서 처벌이 가능하고, 민법 및 형법상으로도 처벌이 불가능하지는 않다.
그러나 관계법*에 의한 이러한 사후적인 처벌로는 많은 시간과 비용이 들 뿐만 아니라 자서분양을 받은 사람들의 피해(신용불량자 양산 등)를 구제하는 데 한계가 있어 왔다.
* 공정거래법(불공정 거래행위로 과징금 부과 등), 민법(통정허위표시로 무효에 해당), 형법(기망행위로 사기에 해당)
이에 국토부는 관계기관 등과 협의를 거쳐 자서분양 피해를 사전 방지할 수 있는 종합대책을 마련하였다.
종합대책의 주요 내용은 다음과 같다.
① (합동조사반·콜센타 운영) 국토부, 공정위, 금감원, 대주보, 양 주택협회, 건설기업노조 등으로 “자서분양 합동조사반” 구성·운영
건설사 임직원 등이 신고할 수 있도록 건설기업노조에 “자서분양 신고 콜센타” 설치(콜센타 →대주보·국토부로 통보→합동조사반 가동)
☞ 관계법 위반 단속:공정거래법상 불공정거래행위(공정위), 업계에 대한 행정지도 시행(국토부)
② (은행:중도금 대출 심사 강화) 임직원(가족포함*. 이하 같음) 분양자에게는 원칙적으로 중도금 대출을 제외**하고, 건설기업노조로부터 자의여부확인서를 발급받아 제출하는 경우 예외적으로 대출 허용
* 수분양자의 4대 사회보험 가입내역 확인서 또는 건강보험 자격득실 확인서를 통해 건설사 임직원·가족으로 확인된 경우에 한함
** 국가·지자체·LH·지방공사 등 공공사업주체가 시행하는 사업장 제외
은행은 전체 분양자로부터 ‘4대 사회보험 가입자 가입내역 확인서’ 또는 ‘건강보험 자격득실 확인서’를 제출받아 임직원 여부 확인*
* 임직원 계약 현황 등은 영업상 비밀이라는 이유로 사업주체가 제공 기피
③ (건설기업노조:자의여부확인서 발급) 건설기업노조는 ‘자서분양 피해방지 위원회’(가칭)를 설치하여 임직원 분양자에게 자서분양 폐해 등을 충분히 상담·고지한 후 자의여부확인서 발급*
*임직원:자의여부 확인 서명·날인/건설기업노조:상담절차 이행 확인 서명·날인
④ (대주보:직접관리 확대 및 임직원 분양률 게재) 임직원 분양률이 일정기준(청약순위 및 자서분양 여부 관계없이 누적 5%) 이상 시
* 국가·지자체·LH·지방공사 등 공공사업주체가 시행하는 경우 및 초기 계약률(특별공급을 포함한 1～3순위 당첨자의 계약률) 50%이상 사업장 제외
대주보가 분양대금을 직접 관리하여 공사비로 사용되도록 관리
☞ 사업부도를 방지하여 자서분양 피해 예방
대주보가 자체 홈페이지에 분양률(미분양률, 임직원 분양률 포함) 게재
* 사업주체는 공급계약후 7일이내 대주보에 계약자 명단 제출(공급규칙 §27⑦)
* 대주보는 문서로 제출받은 계약자 명단을 근거로 분양률 통계 작성
☞ 사업주체에 대한 부담으로 작용하여 자서분양 억제 유도
직접관리 사업장의 공급계약 체결시 대주보에서 계약자에게 자서분양이 보증제외 대상임을 설명하고 확인서 징구(‘12.10.1 시행중)
⑤ (주택협회:자서분양 자체 근절 운동 추진) 회원사에게 자서분양 관행을 근절토록 자정노력(회원사 교육, 공동선언 등) 촉구
⑥ (사업주체·건설기업노조:자서분양 피해 고지 강화) 주택공급계약 체결 전·후, 임직원 등 계약자에게 자서분양 피해를 충분히 홍보
* 자서분양 피해를 미리 알았다면 분양받지 않았을 것이라는 피해자들의 의견 반영
(공급계약 체결시) 사업주체가 자서분양이 보증 제외 대상임을 계약자에게 설명하고 확인서 징구(‘13.2.5 공급규칙 §27⑥ 개정·시행)
* 분양보증기관인 대주보에 계약자 명단 통보시 확인서도 함께 제출
(공급계약 체결후) 중도금 대출 단계에서 건설기업노조가 임직원 분양자에게 자서분양 피해를 충분히 설명 후 자의여부확인서 발급
국토부 관계자는 자서분양자에 대한 중도금 대출을 원천적으로 막는 이번 조치로 자서분양의 피해를 사전 방지할 수 있는 전기가 마련되었다고 말하며, 대책을 시행하면서 필요시 관계기관과 함께 지속적으로 제도를 보완해 나갈 방침이라고 밝혔다.
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