새해가 밝았다. 하지만 주변의 여러 가지 여건들은 그리 밝지 못하다. 최근 부동산금융 이라는 용어를 많이 들어 보았을 것으로 생각한다. 부실 금융기관들과 관련한 언론의 기사나 정부가 저 소득층에게 제공하는 보금자리주택 등과 관련해서도 부동산금융은 주목받는 주제가 되어가고 있다. 부동산학의 관점으로 보면 부동산금융은 부동산개발사업이나 부동산을 담보로 하여 금융기관이 대출을 하는데 필요한 여러 가지 지식과 관련된 사항들을 다루어왔다. 반면 최근에는 저소득층에게 안정적인 주거를 제공하는데 필요한 정책금융까지도 포함되기도 한다. 또한 개인의 입장에서는 부동산투자와 관련하여 자금흐름을 구성하는 핵심요소가 부동산금융이 될 수 있을 것이다.
먼저 부동산금융에서 언급되는 주요 용어에 대하여 알아보기로 한다.
1) 융자율(Loan-to-Value Ratio : LTV)
융자율은 담보 부동산의 시장가치 대비 융자금의 비율을 의미한다. 흔히 LTV라고 표현된다. 1억 원짜리 주택을 담보로 3천만원 융자시에 융자율은 30%가 된다. 융자의 비율이 높을수록 원리금상환 부담이 증가하고 채무불이행(default) 가능성 높아진다. 이는 이자율 상승을 초래하기도 한다. 미국의 경우 주택에 대한 융자율 80% 이상으로 하고 있지만, 우리나라의 경우 주택에 대한 융자율이 50%에 미달되는 경우가 대부분이다. 융자율이 일반 융자관행보다 높을 경우 초과분에 대한 채무불이행에 대비한 신용보완장치가 요구되며 우리나라의 경우에는 주택신용보증보험이 그것이다.
2) 융자원금 및 융자잔고
융자원금(loan principal)은 금융기관으로부터 처음에 융자받은 금액을 의미한다. 융자잔고(loan balance)는 융자기간 중 상환되지 않은 융자원금의 부분이다. 부채감당율(Debt-service Coverage Ratio : DCR)은 융자 가능한 금액의 산정시 일반적으로 사용되며, 임대소득 등 부동산의 관리운영으로 인한 순영업소득(NOI)을 연간 융자월부금으로 나눈 비율을 의미하기도 한다. 일반적으로 1.2 이상이 되어야 대출대상이 된다. 이는 부동산 임대소득이 월부금의 120%정도는 되어야 채무불이행 우려 없이 융자를 해줄 수 있음을 의미한다.
3) 이자율
이자율(interest rate)는 오늘의 소비를 포기하고 이를 미래로 미루는 데 대한 화폐의 시간선호 가치(rate of time preference)를 의미한다. 부동산융자의 이자율은 고정이자율과 변동이자율을 적용하며, 항상 융자잔고에 대해서 적용된다. 대출자 입장의 이자율 결정요소로는 대출자의 자금동원 비용, 다른 경쟁 대출자들이 부과하는 이자율, 담보와 차입자간의 신용에 따른 융자의 위험도, 다른 대안적인 투자에서 얻을 수 있는 수익률 등이 있다.
4) 실질이자율
실질이자율(real interest rate)은 오늘의 소비를 절제하여 미래에 대한 충분한 구매력을 가지도록 보답을 하는 기본적이고 최소한의 요구이자율이다. 대출자나 투자자는 인플레로 인한 장래의 구매력 손실이 보상되도록 명목이자율이 충분히 높기를 원하는 것이 일반적이다.
실질이자율과 명목(계약)이자율의 관계는 주로 인플레에 의해 결정된다. 예를 들면 10,000원을 연리 10% 예금하면 1년 후 11,000원 수령하게 된다. 이 기간 중에 인플레가 6%라면 1년 후의 수령액이 지니는 구매력의 현재가치는 11,000원 ÷ (1.06) = 10,377원이 되며, 예금의 실질이자율은 3.77% 에 불과하게 된다. 이런 논리로 인플레율 6% 상황하에서 실질이자율 4%를 원한다면 명목이자율은 (1.06 ⅹ .04) - 1 = 0.1024 로 계산되어 10.24%가 되어야만 할 것이다. 단순하게 실질이자율을 요약해보면 명목이자율은 4%(실질 요구이자율) + 6%(기대 인플레) = 10%로 정리될 수 있다.
우리가 일상에서 접하게 되는 이자율은 대출자가 정하는 명목(계약, 표시)이자율이며, 시장 실질이자율(대안적 투자에서의 실질수익률)과 위험대가, 그리고 인플레의 합계로 해석될 수 있다.
대출을 받아 상환하는 동안 대출기간마다 이자율이 다를 경우에는 이에 대한 기하평균(geometric mean)으로 이자율이 결정된다. 예를 들면 향후 4년 동안 기대되는 각 연도의 이자율이 각각 9% , 10%, 12%, 11% 일 경우, 앞으로 4년간 균일하게 적용될 평균이자율은 다음과 같이 10.49%로 계산될 수 있다.
다음으로 이자계산 단위기간에 따른 유효이자율을 생각해보면 이자계산의 단위기간에 따라 명목금리와 실질금리의 차이가 발생하게 된다. 예를 들면 연리 10%, 1년에 1회 이자계산을 하는 경우와 분기마다 이자를 계산하는 경우, 만기의 금액은 분기별 이자계산의 경우가 더 높게 된다. 이는 명목금리가 같다고 하더라도 연간 유효이자율은 이자계산 기간이 짧을 수록 높아지는 것과 같은 논리이다. 즉, 월이자가 계산되는 연 5.841%의 융자는 연단위로 6%의 이자가 계산되는 융자와 같게 된다.
금회차에는 일상생활에서 늘 접하던 부동산금융과 관련된 핵심적인 용어들을 정리해 보았다. 일반적으로 우리들은 대출을 받는 경우 금융기관별로 대출금리와 상환조건 등을 0.1%의 단위까지도 비교해서 고려해야 하지만 실제는 그렇지 못한 경우가 많다. 하지만 앞으로는 까다롭게 살펴보자. 우리의 돈이 불필요하게 누수될 수 있다. 이점 명심하도록 하자. 투자의 개념에는 반드시 지출해야 하는 곳에 최소한의 지출로 동일한 효과를 얻는 것 또한 성공적인 투자로 본다. 예를 들면 같은 품종의 쌀을 소매점 보다는 도매점에서 저렴하게 구입한다면 그 만큼의 투자수익을 거둔 것이기 때문이다. 부동산 초보들이여! 현재 금융기관에서 대출을 받고 있는 세부적인 내용들을 하나하나 다시 확인하고 대출금리인 융자이자율을 낮출 수 있는 방안을 찾아보아야 할 것이다. <자문> 동국대학교 행정대학원 부동산학과 백민석 교수
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