국토교통부(장관:서승환)는 전국에 소재한 상업용부동산*에 대한 `14년 1분기** 임대가격지수, 투자수익률, 공실률, 임대료 등의 임대시장동향을 조사·발표하였다.
* (오피스) 전국의 6층 이상, 임대면적 50% 이상인 업무용빌딩 표본 824동
(매장용) 전국의 3층 이상, 임대면적 50% 이상인 매장용빌딩 표본 2,331동
** 조사기준일: 투자수익률(`14.1.1. 3.31. 공실률 및 임대료(`14.3.31.)
상업용부동산 임대동향조사는 국가작성통계 승인(통계청 승인 40801호, `14.2.28.)을 계기로 과거 ‘상업용부동산 임대사례조사’에서「상업용 부동산 임대동향조사」로 명칭이 변경되었으며, 부동산시장 선진화방안(국가통계위원회, `10.6)에 따라 연구(`11~`12) 및 시범생산(`13)을 거쳐 개발한 오피스·매장용빌딩의 임대가격지수*를 이번 분기부터 정식 공표함으로써 정확하고 객관적인 상업용부동산 임대차시장의 동향을 파악할 수 있게 되었다.
* 기준시점(`13.1분기=100) 대비 표본빌딩 기준 층의 시장임대료 총액 변동을 가치가중방식인 듀토지수(Dutot Index)를 이용하여 산정
기존의 투자수익률, 공실률, 임대료** 등도 계속 발표함으로써 통계의 일관성 및 연속성을 유지하고 다양한 시장동향을 파악할 수 있다.
** 임대가격지수는 가격변동을 파악하기 위하여 시장임대료를 이용하여 산정하는 반면, 임대료는 가격수준을 파악하기 위하여 계약임대료를 기준으로 산정
서민·소상공인의 창업지원 등의 활용도를 높이기 위해 소상공인시장진흥공단(중소기업청 산하)의 상권정보와 연계하여 109개 상권에 대한 기존의 상권관련정보(업종현황, 임대료수준 등) 제공 외에 주요 업종분포의 변동 추이를 제공할 예정이다.
* 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr)을 통해 4.24.(목)부터 열람가능
또한 서민·소상공인 위주의 집합상가 임대료 등을 조사하고 이를 제공하여 창업지원 등에 실질적으로 활용할 수 있도록 할 예정이다(‘14.2분기)
`14년 1분기 상업용부동산 임대동향조사의 결과는 다음과 같다.
[1] 임대가격지수
임대가격지수는 임대료의 변동을 파악하기 위하여 개발한 지수로서 해당 상권의 모든 표본빌딩에 대하여 기준층*의 시장임대료** 총액(환산임대료***)을 합산하여 기준시점(`13.1Q) 대비 가격비율을 산출하며, 실제 계약금액이 아닌 거래가능금액을 이용하기 때문에 단기적 시장동향을 예측하는 근거자료로 이용할 수 있다.
* 오피스 기준층 = 중간층 [(최고층+3)÷2] / 매장용 기준층 = 1층
** 임대인과 임차인이 계약한 임대료가 아닌 해당시점에서의 거래가능가격
*** 환산임대료: 보증금에 전월세전환율을 적용하여 월세액과 합산한 완전월세액
예) `14년 1분기 명동 상권의 매장용빌딩의 표본 수가 21동이고 지수가 105.8인 경우
→ `14년 1분기 명동 상권에 있는 표본 21동의 기준층 시장임대료를 합산한 금액이
`13년 1분기 명동 상권 표본 21동의 기준층 합산 금액에 비해 5.8% 상승
`14년 1분기 상업용부동산 임대가격지수의 경우, 오피스빌딩은 하락한 반면, 매장용빌딩은 상승한 것으로 조사되었다.
오피스빌딩은 투자 등 민간부문의 회복세가 아직 견고하지 않은 가운데, 기업의 구조조정 여파 등으로 인한 공급대비 수요부진 영향으로 전기 대비 0.1% 하락한 반면, 매장용빌딩은 민간소비 증가 등 경기회복 기대감이 형성된 가운데 중소형 빌딩을 중심으로 임대수요가 다소 증가하며 전기 대비 0.3% 상승하였다.
* 2월 설비투자 0.3% 감소, 건설기성 전월대비 3.6% 감소
* `13년 4/4분기 민간소비(GDP 잠정치) 전기대비 0.9% 증가(전년동기대비 2.2% 증가)
`14년 1분기 임대가격지수를 지역별로 살펴보면, 오피스빌딩은 강원, 충남, 경남 등이 상승한 반면, 서울, 부산, 인천, 경기 등이 하락하였으며, 그 외 지역은 보합을 기록하였다.
매장용빌딩은 서울, 부산, 광주 등이 상승한 반면, 인천, 대전 등은 하락하였으며, 그 외 지역은 보합을 기록하였다.
[2] 투자수익률
`14년 1분기 전국 상업용부동산 투자수익률*은 오피스빌딩이 1.45%로 전기대비 0.08%p 하락하였고, 매장용빌딩은 1.50%로 전기대비 0.03%p 하락하였다.
* 투자수익률=소득수익률+자본수익률
- 소득수익률=순영업소득(임대료 등 수입-영업경비) / 기초자산가액
- 자본수익률=자산가액 변동분 / 기초자산가액
고용·물가 안정세가 이어지고 있으나 투자 등 민간부문의 회복세가 아직 견고하지 않은 모습이며, 미국 양적완화 축소, 신흥국 불안, 엔화약세 등 위험요인이 상존함에 따라 `14년 1분기 투자수익률은 다소 하락하였다.
임대료 수입 등의 소득수익률의 경우, 오피스빌딩은 전기대비 0.01%p 상승한 1.28%, 매장용빌딩은 전기대비 0.01%p 상승한 1.27%로 나타났다.
재계약 및 신규 계약에 따라 국지적으로 계약임대료가 변동하였으나 소득수익률은 지난 분기 수준을 유지함
빌딩의 자산가치 변동을 나타내는 자본수익률의 경우, 오피스빌딩은 전기대비 0.09%p 하락한 0.18%, 매장용빌딩 역시 전기대비 0.03%p 하락한 0.23%로 나타났다.
공급대비 수요부진 및 경기침체 영향으로 자본수익률은 전기대비 소폭 하락함
다만, 연 5%대의 투자수익률은 같은 기간의 채권(국고채 2.87%, 회사채 3.30%), 금융상품(정기예금 2.62%, CD 2.65%), 주식(-1.81%)보다는 상대적으로 높은 수익률에 해당한다.
`14년 1분기 투자수익률을 지역별로 살펴보면, 오피스빌딩의 경우, 경북(1.72%), 부산(1.70%), 서울(1.58%) 순으로 투자수익률을 보였으며 광주(0.52%)가 가장 낮은 수익률을 기록하였다.
매장용빌딩의 경우, 울산(1.81%), 부산(1.69%), 경기(1.61%), 순으로 투자수익률을 보였으며, 전남(1.05%)이 가장 낮은 수익률을 보였다.
[3] 공실률
`14년 1분기(‘14.3.31기준) 공실률은 오피스빌딩 11.1%, 매장용빌딩 10.3%로 전기대비 각각 0.4%p, 0.1%p 상승한 것으로 나타났다.
오피스빌딩은 대형빌딩 신축, 주요기업 이전 등의 영향으로 전기대비 공실률이 소폭 상승한 가운데, 서울(8.9%), 경남(7.5%), 제주(8.1%)를 제외한 전 지역이 10% 이상의 공실률 수준을 보였다.
매장용빌딩은 전기대비 상승하였으나 경기회복에 대한 기대감 등으로 인하여 공실률 증가세가 둔화된 가운데, 서울은 전기대비 0.6%p 상승하며 전국에서 가장 낮은 7.4%를 기록하였고, 울산(8.0%), 경기(8.5%), 경남(7.8%)을 제외한 전 지역은 10% 이상의 공실률 수준을 보였다.
[4] 임대료
임대료는 임대가격지수와는 달리 임대인과 임차인이 계약한 금액(계약임대료)을 기준으로 산출하며, 오피스빌딩의 1~2층은 판매시설 등 매장용 시설로 이용하는 경우가 빈번하기 때문에 순수한 업무시설 만의 임대가격을 파악하기 위하여 3층~최고층까지의 면적대비 단위임대료로 산정하고 매장용빌딩은 주로 1층이 가장 효율적으로 이용되고 있기 때문에 1층 기준의 면적대비 단위임대료를 산정함
※ 임대가격지수와 임대료는 이용하는 임대료 성격과 기준층이 상이하므로 해석시 유의 필요
`14년 1분기(`14.3.31.기준) 임대료는 오피스빌딩이 14.8천원/㎡로 전기대비 보합인 반면, 매장용빌딩은 31.4천 원/㎡으로 전기대비 0.1천원/㎡ 상승한 것으로 나타났다.
오피스빌딩은 제주가 상승한 반면, 인천, 대전, 경북은 하락하였으며, 그 외 지역은 보합인 것으로 나타났다.
매장용빌딩은 임대료 수준이 가장 높은 서울이 0.1천원/㎡ 하락하였으며, 인천이 0.7천 원/㎡ 하락하여 가장 많이 하락하였다. 반면, 광주, 울산, 경기, 강원, 충북, 충남은 상승하였다.
[5] 조사 및 발표방법
`14년 1분기 상업용부동산 임대동향조사는 한국감정원에 위탁하여 실시하였으며, 감정평가사 및 전문조사자 약 250명이 지역 방문조사, 임대인·임차인 면담조사 등 현장조사를 수행하였다.
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