(사례1) ◇◇시 00택지개발지구 경우, 2008. 6. △△사업시행자는 중형(60～85㎡) 분양주택건설용지 3개 블록(138천㎡, 2,276호)을 조성원가로 최초 공급한 이후 3차례나 재공급하였으나, 현재까지도 경기 침체로 매각되지 않고 있는 상태다. 이와 같이 주변 시장가격이 조성원가보다 낮은 현상이 발생하는데도 현행 규정으로 조성원가로 공급하여야 하는 비정상적 현상이 발생하고 있다.
(사례2) ◇◇시 00택지개발1지구(‘11.12. 준공) 경우, 임대주택 비율이 51%로서 신도시 평균 임대주택 비율 27%보다 매우 높은데도 불구하고 현재 해당 1지구와 바로 인접하여 또 다시 46%의 높은 임대주택 비율로 2지구 개발계획을 진행 중에 있다. 지역 상황을 전혀 고려하지 않은 상태에서 임대주택 비율을 경직되게 정해야 하는 비정상적인 개발계획이 발생하고 있다.
국토교통부(장관 서승환)는 신도시·택지개발지구 내의 시장과열기에 도입된 규제를 완화하여 공공택지 시장을 활성화하고, 사업추진 관련 비정상적인 관행을 개선하기 위한 「택지개발업무처리지침」 개정안을 28일부터 행정예고 한다고 밝혔다.
이번 지침 개정안의 주요내용은 다음과 같다.
《 규제완화를 통한 공공택지 시장 활성화 》
① 분양 공동주택건설용지의 공급가격 합리화
현행 전용면적 85㎡초과 분양 공동주택건설용지는 감정가격,나머지 85㎡이하 용지는 조성원가 연동제로 공급하고 있으나, 앞으로는 60㎡초과 분양 공동주택용지까지 감정가격으로 확대 적용되며, 다만 60㎡이하 용지에 대해서는 서민주거안정을 위해 현행대로 조성원가 연동제를 유지하게 된다.
* 감정가격으로 변경은 지침 시행 후 공급계약을 체결하기 위해 공급공고를 하는 경우부터 적용
이번 조치는 부동산시장 과열기에 투기억제대책의 일환으로 도입(‘06.6.)된 조성원가 연동제를 다시 시장가격으로 정상화함으로서 택지 수요를 촉진시키기 위함이다.
매각이 활성화되지 않은 택지지구의 경우는 감정가격이 조성원가보다 낮아지는 공급가격 왜곡현상을 해소하고, 동일한 택지지구라도 주변 입지상황을 반영한 공급가격을 적용할 수 있어 택지거래가 활성화 될 것으로 기대된다.
② 임대주택건설용지의 탄력적 공급
현행 임대주택건설용지는 일률적으로 공동주택건설호수의 40% 이상을 건설할 수 있는 면적이 되도록 하여야 하나, 앞으로는 임대주택비율 등 지역 여건을 고려하여 공동주택건설호수의 20%포인트 범위에서 배분 비율을 조정할 수 있게 된다. 다만, 장기 임대주택건설용지에 대해서는 공동주택건설호수의 15% 이상을 건설할 수 있는 면적을 확보하여야 한다.
이번 조치로 인해 타 개발사업에 비해 임대주택 의무확보 비율이 상대적으로 높은 택지개발지구에 대해 임대수요 등 지역 상황에 따라 일부 과도한 임대비율을 탄력적으로 조정할 수 있게 된다.
* 임대비율 현황: 수도권 택지개발지구 47%, 2기신도시 27%
** 임대주택 의무확보 비율
신도시(30±20%), 세종·혁신(20%), 도시개발(20～25%), 산단·경자(기준無)
또한, 임대주택건설용지는 최초 택지공급 공고일 후 6개월 내에 공급되지 않을 경우 현행은 사업시행자가 분양주택건설용지로만 전환하여 공급할 수 있으나, 앞으로 다른 유형의 임대주택건설용지로도 전환하여 공급할 수 있게 된다.
③ 미매각 공공시설용지의 용도변경 기준 완화
현행 준공 후 2년간 미 매각된 공공시설용지에 대한 용도변경은 학교 및 공공청사(경찰서, 우체국 등) 용지에 한정하고 있으나, 앞으로는 판매시설용지 등 영리 목적을 제외한 모든 공공시설용지로 확대된다.
* 「택지개발촉진법」 상 공공시설용지란, 주택건설용지를 제외한 모든 용지로서 기반시설, 주거생활편익시설, 생활복리시설 및 자족기능시설 등 설치 용지
또한, 지정된 자가 매입을 포기하는 경우는 준공 후 2년이 경과하지 않더라도 사업시행자가 해당 지자체에 용도변경을 요청할 수 있게 된다.
④ 기타 공공택지 수요 촉진을 위한 규제완화
공급된 주상복합건설용지(주거부문)에 경우 공동주택건설용지와의 형평성을 고려하여 주택사업승인 또는 건축허가 시에 당초 계획된 전용면적보다 작은 면적으로 건설할 수 있도록 허용된다.
단독주택용지의 최소규모 기준이 도시한옥 등 다양한 수요층을 고려하여 현행 165㎡에서 140㎡로 완화된다.
공립학교용지의 공급가격은 공공·민간 공동사업시행자의 경우 민간부문에 대해 감정가격으로 공급하도록 규정을 명확히 한다.
공급가격 감정평가의 경우 현행 한국감정원 필수 참여에서 앞으로 한국감정원을 필수 참여에서 제외하고 2곳 이상의 대형감정평가법인이 평가하도록 완화된다.
종교시설용지의 경우 종교단체의 사회복지활동에 도움이 되도록 실시설계 등 계획과정에서 지역별 여건을 감안하여 노유자시설 및 유치원을 함께 설치할 수 있는 근거를 신설한다.
《 사업추진 관련 비정상적 관행 개선 》
(사례3) △△사업시행자는 2011. 12. 사업준공 예정인 00택지개발지구 내에 2009. 7. 4개 하수도시설을 설치하고 공용개시 하였으나, ◇◇시에서 2009. 8.부터 2013. 6.까지 4년간 4차례의 합동검사를 실시하면서 당초 계획에 없던 온풍기, 오수자동배출시설 등의 추가 시설설치를 요구하면서 인계인수를 지연시키는 불합리한 관행이 있었다.
(1) 준공된 택지개발지구의 공공시설 인계인수 명확화
현행 사업준공 및 공용개시된 도로 등 공공시설의 인계인수 시점은 사업시행자와 해당 관리청(자자체)이 협의·결정하도록 하고 있으나 앞으로는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제65조 제5항 및 제6항에 따라 사업준공 후 사업시행자가 공공시설의 종류와 토지세목을 해당 관리청에 통지한 날 등으로 변경된다.
또한, 현행 사업준공 전 사업시행자와 해당 관리청에서 실시하는 합동검사 지적사항에 대해서는 관리청에서 이의가 없을 경우에 인계인수가 완료된 것으로 보고 있으나, 앞으로는 합동검사 지적사항에 대해서는 인계인수와 별개로 그 처리방안을 관리청과 협의하도록 개선할 계획이다.
이에 따라, 그 동안 사업시행자와 해당 관리청(지자체)이 겪어온 공공시설 인계인수 갈등이 해소될 수 있어 입주민의 편의가 더욱 향상될 것으로 기대된다.
이번 개정안은 의견수렴을 거쳐 5월부터 시행 예정이며, 개정안 세부내용은 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)에서 확인할 수 있다.
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