주거비 부담이 완화될 것으로 기대되는 임대주택민간임대사업에 대한 등록요건 및 각종 임대규제 완화
준공공임대주택 등록 시 조세감면·금융지원 대폭 확대
임대사업자에 대한 주택 통분양 활성화 등 임대사업 불편사항 개선
임대사업의 수익성 개선을 통해 민간 임대주택 공급을 활성화하기 위한 규제 완화 및 혜택 확대가 본격 추진된다.
정부는 「’14년도 국토교통부 업무보고」(2.19) 및 「주택 임대차시장 선진화방안」(2.26)을 통하여 민간 임대사업을 활성화함으로써 전월세난을 완화하겠다고 밝힌 바 있다.
국토교통부(장관: 서승환)는 민간임대사업 활성화를 위한 첫 번째 후속조치로 3월18일 「임대주택법 시행령·시행규칙」 개정안을 입법예고한다고 밝혔다(규제심사, 법제처심사를 거쳐 7월말 시행 예정). 그 주요 내용은 다음과 같다.
첫째, 민간 임대사업자가 기존에 등록한 5년매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환하여 등록하는 경우 이미 임대한 기간의 2분의 1(최대 5년)을 준공공임대주택 임대의무기간(10년)으로 인정하여, 준공공임대주택 공급을 촉진한다.
준공공임대주택이란?
‘13.12월 도입된 제도로 임대사업자에게 강화된 조세감면·금융지원을제공하여 민간 임대사업자의 자발적인 등록을 유도하되, 기존의 5년매입임대주택에 비해 임차인 주거안정을 위한 장치를 강화한 것이 특징임
민간임대주택이면서도, 장기의 의무임대기간(10년), 최초임대료 제한(주변시세 이하) 및 임대료 인상률 제한(연 5% 이하)를 통해 임차인 주거안정 확보
둘째, 임대의무기간* 중 임대주택 매각이 허용되는 사유를 확대**하여, 임대사업자의 큰 부담요소였던 임대의무기간을 탄력적으로 운영하게 된다.
* 임대의무기간(일반: 5년 /준공공임대주택: 10년) 중에는 임대사업자에게만 임대주택 매각을 허용하여, 임차인 주거안정 및 임대주택 재고물량 확보
** 임대사업자에 대한 매각 범위 확대 (현행) 매매 전에 이미 등록된 임대사업자에게만 매각 허용(개정) 매입을 계기로 새로 등록하는 임대사업자에 대하여도 매각 허용
** 임대사업자가 아닌 자에 대한 매각 범위 확대 (현행) 부도, 파산, 2년연속 적자, 2년연속 부(負)의 현금흐름 시 일반매각 허용 (개정) 12개월간 전체 공실률이 계속하여 20% 이상인 임대사업자로서 해당기간동안 계속 공실이었던 임대주택, 철거가 예정되는 등으로 임대사업을 계속하기가 현저히 곤란한 임대주택 등도 일반 매각 허용
셋째, 민간임대사업자의 임대주택에 대하여는 임대사업자 동의를 전제로 임차권의 양도·전대가 완전히 허용하여, 전대차 등을 활용한 다양한 형태의 임대사업이 가능해진다.
* (현행) 근무·치료 등으로 40㎞ 이상 이사, 상속·혼인에 따른 이사, 국외 이주 등 임대주택의 임차권 양도·전대 요건을 엄격하게 제한
* (개정) 민간임대주택에 대하여는 임대사업자가 동의하기만 하면 임차권양도 및 전대 허용(임차인 자격 제한이 엄격한 공공임대주택과 구분)
넷째, 그 밖에 법령이 불명확하거나 미비하여 임대사업자와임차인에게 불편을 주었던 사항이 개선된다.
5년건설임대주택의 분양전환가격 산정기준이 불명확하여 혼란이 초래되고 있어, 이를 ‘입주자모집공고 당시 공고된 건축비’로 명확화
5년 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정방법
최초입주자모집 당시 주택가격(건축비+택지비)와 분양전환시 감정평가액의 산술평균액 [다만, 주택 산정가격(분양전환 시의 표준건축비) 초과 금지]
* (현행) 주택가격 중 건축비에 대하여 표준건축비를 상한액으로 규정하고 있으나, 그 밖의 산정기준이 없어 해석·적용상 혼란 여지
* (개정) 입주자모집공고 시점에서 택지비와 건축비를 구분하여 공고하고, 분양전환가격 산정 시 공고한 건축비를 적용하도록 하여 분쟁소지 차단
공공임대주택의 임대보증금이 증액되어 임차인이 이를 분할납부하는 경우의 가산금리 한도 규정(⇒ 정기예금 금리 이하)
이상의 「임대주택법 시행령·시행규칙 개정안」에 대하여는 4월26일까지 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr)의 ‘법령/입법예고’ 란을 통해 의견을 제출할 수 있다.
* 의견제출처 : 세종특별자치시 도움6로 11 국토교통부 주거복지기획과(우편번호 339-012) 팩스 044-201-5531
이번 임대주택법 시행령·시행규칙 개정안 입법예고 외에도 민간임대사업을 활성화하기 위한 다양한 제도개선이 계속 추진된다.
첫째, 「임대주택법 개정」을 통해 준공공임대주택의 등록요건을 대폭 완화*하고(2월 국회 기제출), 임대조건 신고의무 미이행 등 가벼운 의무위반에 대한 형벌을 과태료로 전환**한다(3월 국회제출 예정).
* (현행) ’13년4월1일 이후에 매입한 주택만 준공공임대주택 등록 가능(개정) ‘13년3월31일 이전에 매입한 주택 및 건설임대주택도 등록 허용
** (과태료 전환대상) 임대의무기간 중 매각, 임대조건 내용 및 신고의무 위반
둘째, 「조세특례제한법 개정」(6월 국회제출 예정)을 통해 준공공임대주택에 대한 조세감면 혜택을 강화한다(5년매입임대는 현행 유지).
재산세 감면율은 전용면적 40～60㎡가 50%에서 75%로, 전용면적 60～85㎡가 25%에서 50%로 확대되고, 소득세·법인세 감면율도 20%에서 30%로 확대되며, 특히, 향후 3년간 신규·미분양주택 또는 기존주택을 구입하여 준공공임대주택으로 등록할 경우 양도소득세가 면제된다.
셋째, 8.28 전월세대책으로 국민주택기금에서 지원중인 임대주택 매입자금의 지원 대상을 신규·미분양주택 및 기존주택에서 신규·분양주택으로 확대한다(4월 주택기금 운용계획 변경 예정).
준공공임대주택 및 매입임대주택 매입자금 지원조건
(준공공임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트, 다세대, 연립주택) 구입시 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 2.7%로 10년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)
(매입임대) 전용면적 85㎡ 이하 주택(아파트) 구입 시 세대당 수도권의 경우 1억5천만원(지방 7천5백만원) 한도에서금리 연 3.0%로 5년만기 상환(임대 계속 시 1년 단위 연장 가능)
넷째, 「주택공급에 관한 규칙 개정」(3월 입법예고 예정)을 통해, 민영주택 분양 시 임대사업자가 단지·동·호 단위로 통분양받을 수 있도록 하되, 해당 주택은 매입임대주택 또는 준공공임대주택으로 등록토록 하여 무주택서민을 위한 공공성도 갖추도록 한다.
* (현행) 임대사업자 중 리츠·부동산펀드에 허용(조례 필요 + 시군구 승인)
* (개정) 20세대 이상 임대사업자 모두에 허용(조례 불필요 + 시군구 승인)
국토교통부 관계자는 이러한 일련의 제도개선이 민간 임대사업자 간담회(’13.12.19, 2.5), 임대사업자(102명)·전문가(76명) 설문조사(2.7) 등을 통해 현장의 의견을 적극적으로 수렴한 결과로서, 주택산업연구원 분석으로도 미등록임대에 비해 5년매입임대, 준공공임대의 수익성이 현저하게 개선되는 것으로 나타났다고 밝혔다.
준공공임대주택 수익성 분석 (주택산업연구원)
10년 임대 후 매각 시, 연평균 수익률 시뮬레이션 결과
미등록임대 : 2.10%
5년매입임대 : 3.59% → 4.05% (금융지원 확대 영향)
준공공임대 : 3.96% → 4.66% (조세감면·금융지원 확대 영향)
이들 제도개선이 국회통과 등으로 완료되면, 미등록임대사업자의 임대사업자 등록 및 신규공급이 활성화되고, 10년 이상 임대하는 준공공임대주택 공급이 크게 증가하는 등 시장구조가 개편되어, 주택 임대시장이 안정화·투명화하고, 점차 무주택 서민의 주거비 부담이 완화될 것으로 기대된다.
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